Что такое CMBS: коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и как они работают

Рынок коммерческой недвижимости является одним из наиболее дорогостоящих и сложных секторов для инвесторов. В свою очередь, коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS), позволяют инвесторам получить доступ к инвестированию в недвижимость, не покупая всю недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, что такое CMBS и как они работают на рынке.

По определению, CMBS представляет собой коммерческие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные портфелем кредитов на коммерческую недвижимость. Это означает, что вместо того, чтобы купить физическое здание или связаться с кредитором, инвесторы могут купить облигации, поддерживаемые доходами от ипотеки, выданных на эти здания. Избежание необходимости приобретать все здания в портфеле снижает риски инвестора и расширяет возможности для покупки недвижимости и получения дохода от нее.

CMBS имеют особое место на рынке кредитных инструментов. Они представляют собой более сложно структурированные инструменты, нежели другие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Однако, благодаря этой структуре, CMBS могут быть более привлекательными для инвесторов и обеспечивать более высокие доходы, чем традиционные ипотечные ценные бумаги.

Как работают CMBS

CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) – это инвестиционные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой на коммерческую недвижимость. Данные бумаги создаются на основе пакета ипотечных кредитов, выданных на приобретение или рефинансирование коммерческих объектов.

Для создания CMBS ипотечные кредиты объединяются и структурируются в виде потока платежей. Затем этот поток разбивается на несколько серий ценных бумаг различного уровня риска, которые выпускаются на рынок. Каждая серия обладает своими условиями и охватывает определенный период времени.

Доходность CMBS формируется на основе потока доходов от ипотечных платежей, которые выплачиваются заемщиками. За счет разбиения потока на несколько серий ценных бумаг, инвесторы могут выбирать тот уровень риска, который соответствует их инвестиционным целям.

В случае дефолта одного или нескольких заемщиков, выплачивание доходов по ценным бумагам может быть нарушено. Однако, для снижения риска инвесторы часто требуют наличия дополнительного залога, который покрывает возможные убытки.

CMBS могут быть как сыгранными до конца инструментами, так и торгуемыми, позволяя инвесторам купить и продать их на рынке.

Преимущества и риски инвестирования в коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS)

Преимущества:

• Высокие доходы: инвесторы получают процент от выплат по ипотеке, что делает их доходы отличным источником пассивного дохода.
• Диверсификация: инвестирование в CMBS может представлять возможность диверсификации инвестиционного портфеля, что может снизить общий риск.
• Стабильность доходов: выплаты по ипотечным платежам, чаще всего, стабильны и предсказуемы, что способствует стабильностью доходов инвесторов.
• Ликвидность: коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, можно купить и продать на открытом рынке, что делает их ликвидными активами.

Риски:

• Риск платежеспособности заемщиков: если заемщики не смогут выплачивать ипотечные платежи, это может повлиять на доходы инвесторов.
• Риск процентных ставок: изменение процентных ставок может привести к изменению выплат по ипотеке, что в свою очередь может повлиять на доходность и цену CMBS.
• Риск валютных колебаний: если валютный курс изменится, это может привести к повышению или понижению доходности и цены CMBS, если доходы заемщиков по ипотеке указаны в другой валюте.
• Риск ликвидности: в случае недостатка покупателей на рынке, инвесторы могут не смочь продать свои активы по приемлемой цене.

Использование CMBS на рынке недвижимости

CMBS – это инструменты, которые используются на рынке недвижимости для инвестирования в коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Обычно, транзакции CMBS осуществляются на основе пакетов сотен или даже тысяч кредитов под залог коммерческой недвижимости, таких как офисные здания, торговые центры, многоэтажные здания и т.д.

Рынок коммерческой недвижимости стал более привлекательным для инвесторов благодаря CMBS, потому что они представляют собой огромный пул кредитов с множеством заемщиков. Такой диверсифицированный портфель обычно имеет более низкий уровень риска, чем инвестиции в одиночные объекты недвижимости.

Инвесторы могут приобрести CMBS, которые могут содержать обязательства по выплате процентов и возврату капитала, что делает их более привлекательными для инвесторов, которые ищут стабильный и надежный доход. Кроме того, инвесторы, которые используют CMBS, могут избежать необходимости получать заем на отдельные объекты недвижимости и возникновения проблем связанных с управлением этими объектами.

Таким образом, использование CMBS на рынке недвижимости позволяет инвесторам получать стабильный доход, минимизировать риски и управлять своим портфелем более эффективно.

Будущее и тренды развития CMBS

CMBS — это довольно новый инструмент в финансовой сфере, но он уже успел зарекомендовать себя как надежный и выгодный способ для инвестирования в коммерческую недвижимость. Специалисты предсказывают, что рынок CMBS продолжит расти и развиваться, и в будущем его популярность только увеличится.

Основным трендом в развитии CMBS является увеличение доли онлайн-инвестирования. Сегодня многие платформы предлагают инвесторам возможность покупать и продавать коммерческие ценные бумаги через интернет, что делает процесс инвестирования более доступным и удобным.

Еще одним трендом является рост рейтинговой активности в спектре ценных бумаг. Оценка рисков и надежности ценных бумаг становится все более важной для инвесторов. Поэтому ожидается, что в будущем рейтинговые агентства окажут еще большее влияние на рынок CMBS, и их оценка будет определять спрос на эти ценные бумаги.

Также стоит отметить повышение экологических требований к коммерческой недвижимости. Инвесторы все чаще обращают внимание на экологическую безопасность объектов, что может привести к появлению новых форм ипотечного обеспечения. Например, в будущем может возникнуть спрос на ценные бумаги, обеспеченные экологически безопасной недвижимостью.

Вопрос-ответ

Что такое CMBS?

CMBS — это коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой на коммерческую недвижимость. Они используются для финансирования приобретения, рефинансирования или повторного финансирования коммерческих недвижимых объектов, таких как торговые центры, офисы или промышленные объекты.

Как работают CMBS?

При выпуске CMBS компания-эмитент выдает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой на определенные коммерческие недвижимые объекты. Затем эти бумаги продаются инвесторам в виде облигаций. Доходность для инвесторов высчитывается на основе процентных выплат, получаемых за использование коммерческой недвижимости, а также от продажи объекта в случае дефолта. Обычно CMBS имеют высокую доходность, но и больший риск, чем другие инвестиции.

Какую роль играют рейтинговые агентства в CMBS?

Рейтинговые агентства выполняют ключевую роль в процессе выпуска CMBS. Они оценивают объекты недвижимости, обеспечивающие выпуск ценных бумаг, и рейтингуют их по качеству. Рейтинги высокой пробыти гарантом того, что инвесторы получат высокую доходность при отсутствии дефолта. Если рейтинг низкий, то это может привести к тому, что эмиссия CMBS не будет успешной и инвесторы потеряют свои деньги.

Как рассчитывается размер выплат по CMBS?

Выплаты по CMBS зависят от доходности объекта коммерческой недвижимости, на основе которого выпускаются ценные бумаги. Обычно доходность рассчитывается на основе арендной платы, которую платят арендаторы объекта. Чем выше арендная плата, тем выше доходность и больший платеж получат инвесторы по CMBS.

Какие риски несут инвесторы при покупке CMBS?

Инвесторы, покупающие CMBS, несут определенные риски. Во-первых, если объект недвижимости, обеспечивающий выпуск ценных бумаг, перестанет генерировать доходность, то инвесторы получат низкий платеж или вовсе останутся без него. Также возможен риск дефолта, если объект недвижимости будет продан за меньшую сумму, чем оценивался на момент выпуска CMBS. Это может привести к убыткам для инвесторов.

Какой рынок управляет CMBS?

Рынок CMBS управляется несколькими участниками, включая компании-эмитенты, инвесторов, рейтинговые агентства, адвокатов и технические агентства. Основным фактором, определяющим динамику цен на CMBS, являются изменение процентных ставок и изменение конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. CMBS в основном торгуются на финансовых рынках США и Европы.