Что такое расчетная извлекаемая стоимость (ERV) и как ее определить?

В современной экономике расчетная извлекаемая стоимость (ERV) является одним из ключевых показателей для определения стоимости бизнеса или инвестиционного проекта.

ERV обычно определяется как ожидаемая прибыль, которую можно получить после погашения всех операционных расходов и налогов, а также учёта стоимости активов компании. Полученный показатель является оптимистичным прогнозом прибыльности бизнеса или проекта и используется для принятия решений о дальнейшем инвестировании.

В этой статье мы рассмотрим, как рассчитывается расчетная извлекаемая стоимость (ERV), какие факторы влияют на её величину и почему это важно для успешного развития бизнеса.

Расчетная извлекаемая стоимость: определение

Расчетная извлекаемая стоимость (ERV) – это метод оценки коммерческой недвижимости, который позволяет определить ее потенциальную рентабельность на основе доходов, которые она может приносить. В основе расчета ERV лежит ожидаемый доход от объекта недвижимости при его использовании в конкретном бизнесе.

Данный метод расчета особенно полезен при инвестировании в коммерческие здания, такие как торговые или офисные центры, где доходность имеет прямую зависимость от уровня арендных платежей. Основными элементами, учитываемыми при определении ERV, являются затраты на содержание объекта, управление им, а также текущую рыночную стоимость аналогичных объектов в данном районе.

Данный метод является одним из ключевых инструментов в оценке коммерческой недвижимости и может использоваться как для внутреннего планирования, так и для масштабных коммерческих сделок.

Рассчитываем расчетную извлекаемую стоимость (ERV)

Расчетная извлекаемая стоимость (ERV) представляет собой оценочную стоимость недвижимости на определенную дату, которая используется для определения ее стоимости в будущем. Эта оценка основывается на данных о рыночных тенденциях, стоимости строительства и прочих факторах, которые могут повлиять на стоимость объекта.

Рассчитать расчетную извлекаемую стоимость можно самостоятельно, но это требует определенных навыков и знаний в области оценки недвижимости. Для расчета ERV можно использовать несколько методов, таких как:

• Метод сравнения (аналогичности) — основывается на анализе рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости, с учетом всех дополнительных факторов, которые могут повлиять на стоимость
• Метод доходности — базируется на потенциальных доходах от недвижимости, которые могут быть получены при ее использовании в качестве инвестиции
• Метод стоимости замещения — используется при определении стоимости создания нового объекта недвижимости такого же типа и качества

Выбор метода для расчета ERV зависит от типа недвижимости, ее назначения и других факторов. За достоверность и точность расчета ERV отвечает оценщик недвижимости, который имеет необходимые знания и опыт в этой области.

В данном примере расчет ERV был произведен методом доходности, основываясь на рыночной ставке аренды и капитализации. Итоговая стоимость недвижимости составила 6 млн. руб. Эта оценка может использоваться для определения стоимости объекта недвижимости в будущем.

Факторы, влияющие на расчетную извлекаемую стоимость

Расчетная извлекаемая стоимость (ERV) зависит от многих факторов, которые влияют на оценку коммерческой недвижимости. Есть много сложных переменных, которые могут повлиять на определение ERV.

Одним из факторов, влияющих на ERV, является расположение недвижимости. Недвижимость, расположенная в хорошем районе с развитой инфраструктурой, может быть оценена выше, чем недвижимость в отдаленном районе без развитой инфраструктуры.

Другим фактором, влияющим на ERV, является состояние здания. Недвижимость в хорошем состоянии, требующая минимальных дополнительных инвестиций, может быть оценена выше, чем недвижимость, требующая масштабного ремонта и технического обслуживания.

Еще одним фактором, влияющим на ERV, является конкуренция на рынке. Если на рынке есть много похожих объектов недвижимости, то ERV может быть оценена ниже, чем если бы на рынке было меньше конкурентов.

Применение расчетной извлекаемой стоимости (ERV) в бизнесе

В бизнесе расчетная извлекаемая стоимость (ERV) используется для оценки потенциала доходности инвестиционного проекта. Она позволяет оценить стоимость проекта в будущем и сравнить её с начальными затратами.

ERV также позволяет предпринимателям принимать решения о том, на какой этап развития проекта следует увеличить инвестиции или завершить его. Вычисление ERV может помочь в планировании бюджета проекта и определении цены продажи продукта или услуги, чтобы она отвечала ожидаемой ERV.

Хорошая ERV также может помочь привлечь инвесторов и кредиторов, поскольку она демонстрирует рентабельность проекта и возможность возврата инвестиций.

ERV может быть рассчитана с использованием различных методов, включая анализ аналогов, метод дисконтирования денежных потоков и анализ жизненного цикла проекта. Точный метод зависит от характеристик проекта, его продукта или услуги.

Хотя ERV не является единственным фактором, который следует учитывать при принятии решения о создании нового бизнеса или инвестировании в проект, она является важным инструментом оценки его потенциала успеха и позволяет бизнесу принимать информированные решения.

Пример расчета расчетной извлекаемой стоимости (ERV)

Данные для расчета:

Общая площадь арендуемого помещения – 1000 кв.м.

Средняя рыночная ставка аренды – 1500 рублей за кв.м. в месяц.

Средняя продолжительность арендного срока – 5 лет.

Стоимость строительства объекта – 10 млн рублей.

Расчет:

Шаг 1. Рассчитываем годовую выручку от аренды помещения:

Годовая выручка = общая площадь * средняя ставка аренды * 12 месяцев

Годовая выручка = 1000 кв.м. * 1500 рублей * 12 месяцев = 18 млн рублей

Шаг 2. Рассчитываем срок окупаемости объекта:

Срок окупаемости = стоимость строительства / годовая выручка

Срок окупаемости = 10 млн рублей / 18 млн рублей = 0,56 лет или 6,72 месяца.

Шаг 3. Рассчитываем ERV:

ERV = среднегодовая выручка * средняя продолжительность арендного срока

ERV = 18 млн рублей * 5 лет = 90 млн рублей

Таким образом, расчетная извлекаемая стоимость (ERV) данного объекта составляет 90 млн рублей.

Вопрос-ответ

Что представляет собой расчетная извлекаемая стоимость?

Расчетная извлекаемая стоимость (ERV) – это прогнозная сумма доходов, которые может получить владелец коммерческой недвижимости при её продаже через определенный период времени, учитывая ожидаемую арендную плату и другие важные факторы.

Какие факторы влияют на расчет извлекаемой стоимости?

Факторы, влияющие на расчет извлекаемой стоимости, могут варьироваться в зависимости от типа коммерческой недвижимости, но обычно это зона расположения, доступность транспорта, рейтинг объекта, средний уровень арендной платы в регионе, размер ставки аренды и продолжительность контракта, величина операционных расходов, налогов и сборов.

Как осуществляется расчет извлекаемой стоимости?

Для расчета извлекаемой стоимости нужно рассчитать ожидаемый годовой доход от аренды и разделить его на капитализационную ставку, производимую определенным рынком и выбранной аналитиком. Это обычно делается с помощью экономических программ и математических моделей.

Какие ошибки можно допустить при расчете извлекаемой стоимости?

Основные ошибки, которые могут быть допущены при расчете извлекаемой стоимости, – это неправильное определение зоны расположения, арендной платы, длительности контракта и ставки дисконтирования. Можно также не учесть операционные расходы и прогнозные изменения в экономическом окружении.

Есть ли другие методы оценки коммерческой недвижимости?

Да, кроме расчета извлекаемой стоимости можно использовать методы сравнительной стоимости, доходности и стоимости подстановки. Они могут быть применимы в тех случаях, когда необходим альтернативный подход к оценке.

Можно ли использовать расчет извлекаемой стоимости для оценки жилой недвижимости?

Расчет извлекаемой стоимости обычно применяется для оценки коммерческой недвижимости (офисов, магазинов, складов и т.д.), однако может быть применим и к жилой недвижимости при наличии достаточного количества данных, как то: ставки рыночной аренды в регионе, уровня затрат на обслуживание, цен на конкурентную недвижимость и т.п. Однако, другие методы оценки могут быть более подходящими для жилой недвижимости.